É hora de regulamentar o sistema de hospedagem de imóveis
 por aplicativos digitais

O sistema de locações de imóveis por meio de aplicativos digitais (plataformas) sofreu a

primeira grande decisão contrária no Brasil. A Quarta Turma do Superior Tribunal de

Justiça (STJ) decidiu, no último dia 20/04/20121, que, caso a convenção do condomínio

preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus

imóveis por meio de plataformas digitais, tipo Airbnb.

A decisão mexe com um importante segmento de hospedagem e turismo no país. No

Brasil, existem atualmente mais de 180 mil ofertas de residências e quartos. Destas,

71% são imóveis inteiros, 27% são quartos privativos e 2% quartos compartilhados. Em

janeiro de 2018, a Airbnb atingiu a marca de 1,6 bilhão de reais gerados por anfitriões

brasileiros. Os números mundiais mostram a força e a capacidade de movimentação

econômica da atividade. Só a Airbnb tem mais de cinco milhões de estadias listadas, em

81 mil cidades, em mais de 190 países. Em 10 anos a empresa realizou mais de 260

milhões de aluguéis de residências para viajantes.

Ocorre que a atividade ainda não é regulamentada no país. Além da insegurança jurídica,

a situação acaba por possibilitar a perda de arrecadação pelas esferas públicas e o

devido retorno em serviços para o cidadão. Sou favorável ao imediato estudo e

regulamentação da atividade, bem como o recolhimento de contribuições para os Conventions Bureaux,no mesmo modelo realizado pelos hotéis.

Como norte para a regulamentação devemos usar a fundamentação do colegiado em sua

decisão. Segundo a Quarta Turma, o sistema de reserva de imóveis por plataforma

digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto

da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros,

que possuem regulamentações específicas.

Assim, o entendimento é que havendo previsão expressa de destinação residencial das

unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de

hospedagem remunerada. Para o TJRS, a prática se caracteriza como atividade comercial

e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou

uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio

(residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação

temporária).

Segundo o magistrado, entre as características da hospedagem estão à alta rotatividade

no local e a oferta de serviços – situação presente no caso em julgamento, em que o

imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com

oferta de serviços como lavagem de roupas.

O ministro ressaltou que, como apontado pelo TJRS, o condomínio não se voltou contra

a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas

questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à

rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.